疫情影響下企業房租費用減免法律分析 及《租金調整協商函》范本

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近期，較多人向筆者咨詢因疫情影響，房屋租賃費用如何支付問題，針對于此，特作如下分析：

新冠肺炎疫情影響覆蓋全國，從中央到地方，各級政府施行嚴格措施，防控防治疫情。新冠肺炎疫情對社會各個方面，尤其是對企業產生較大影響，企業運營和合同履行因各地政府采取的防控措施而受到影響。

從目前來看，疫情的爆發超出各方預期，對個體來講具有不可避免、不可克服的特性，參考“非典”疫情期間的司法實踐，認定新冠肺炎疫情屬于不可抗力具有極大可能性。企業因新冠肺炎疫情這一不可抗力致使合同目的落空的，可以通知方式解除合同。在自身義務之履行與疫情具有因果關系的前提下，企業可以主張部分或全部免除民事責任。

本文從國有資產類經營用房及非國有資產類經營用房兩個方面作分析如下：

一、承租國有資產類經營用房的中小企業免收2月份租金，減半收取3-4月份租金

江蘇省近日出臺的《關于支持中小企業緩解新型冠狀病毒肺炎疫情影響保持平穩健康發展的政策措施》中載明：疫情期間，對承租國有資產類經營用房的中小企業免收2月份租金，減半收取3-4月份租金；鼓勵各類園區、小微企業雙創基地、科技企業孵化器等載體帶頭減免承租的中心企業房租，各地可結合實際確定減免期限或金額，對帶頭減免租金的載體優先給予政策支持和適度財政補貼。鼓勵社會資本建設的大型商務樓宇、商場等經營用房對承租的中心企業減免租金，各地對采取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。

故，企業承租國有資產經營用房，請及時向相關經營單位，按規定格式條件要求，提交減免申請。

二、承租非國有資產類經營用房的情形

對于因新冠肺炎疫情停止運營的商業用房，根據意思自治原則，如果在租賃合同中對不可抗力、情勢變更的定義、法律后果、責任分擔等作出約定，一般應優先適用當事人約定。如果合同沒有約定或約定不明，則因承租方無法繼續使用場地，可以主張不可抗力，以實現減免租金的目的。對于此情形，筆者提出如下建議：

1、及時通知對方當事人并進行溝通協商租金減免。受到疫情影響導致合同履行困難的一方當事人，應當及時將疫情及其造成的合同履行困難通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，也防范自身對損失擴大的賠償責任。

2、采取適當減損措施，防止損失擴大。無論是受到疫情影響的一方，還是不受疫情影響的一方，按照法律規定，均應在發生或知悉合同受疫情影響履行困難后，及時采取適當減損措施，防止損失擴大，避免加重自身責任。同時，在疫情影響減輕或消除后，還應根據情況盡快恢復履行。

3、注意固定和收集證據，為潛在官司做好證據準備。一是注意固定和收集疫情、防控措施及其造成合同履行困難的證據，例如政府部門通知、公告、命令等，企業自身受疫情及其防控措施影響而停止生產銷售或者經營成本劇增等證據、申請復工及政府部門相關批復等文件證據。二是注意固定和收集合同雙方溝通協商所產生的證據。三是對于一些不易固定、容易流失的證據，以及一些關鍵證據，可以考慮通過公證方式予以固定。

對于如何向出租方提出減免調整協商，提供范本一份，以供參考。