團(tuán)隊(duì)介紹：江蘇圣典律師事務(wù)所精臻企法服務(wù)中心由多位具有深厚理論功底、豐富實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的律師和專利代理師組成，在公司相關(guān)法律事務(wù)方面具有突出的優(yōu)勢，與眾多大中小型企業(yè)建立緊密合作，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋常年法律顧問、企業(yè)股權(quán)架構(gòu)、投融資與并購、知識產(chǎn)權(quán)、財(cái)務(wù)稅務(wù)、商務(wù)談判、合同審核、勞動(dòng)人事及刑事風(fēng)險(xiǎn)防范等諸多方面，多年來持續(xù)專注為企業(yè)提供全方位、高層次的法律服務(wù)。

近期，較多人向筆者咨詢因疫情影響，房屋租賃費(fèi)用如何支付問題，針對于此，特作如下分析：

新冠肺炎疫情影響覆蓋全國，從中央到地方，各級政府施行嚴(yán)格措施，防控防治疫情。新冠肺炎疫情對社會各個(gè)方面，尤其是對企業(yè)產(chǎn)生較大影響，企業(yè)運(yùn)營和合同履行因各地政府采取的防控措施而受到影響。

從目前來看，疫情的爆發(fā)超出各方預(yù)期，對個(gè)體來講具有不可避免、不可克服的特性，參考“非典”疫情期間的司法實(shí)踐，認(rèn)定新冠肺炎疫情屬于不可抗力具有極大可能性。企業(yè)因新冠肺炎疫情這一不可抗力致使合同目的落空的，可以通知方式解除合同。在自身義務(wù)之履行與疫情具有因果關(guān)系的前提下，企業(yè)可以主張部分或全部免除民事責(zé)任。

本文從國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房及非國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房兩個(gè)方面作分析如下：

一、承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)免收2月份租金，減半收取3-4月份租金

江蘇省近日出臺的《關(guān)于支持中小企業(yè)緩解新型冠狀病毒肺炎疫情影響保持平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施》中載明：疫情期間，對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)免收2月份租金，減半收取3-4月份租金；鼓勵(lì)各類園區(qū)、小微企業(yè)雙創(chuàng)基地、科技企業(yè)孵化器等載體帶頭減免承租的中心企業(yè)房租，各地可結(jié)合實(shí)際確定減免期限或金額，對帶頭減免租金的載體優(yōu)先給予政策支持和適度財(cái)政補(bǔ)貼。鼓勵(lì)社會資本建設(shè)的大型商務(wù)樓宇、商場等經(jīng)營用房對承租的中心企業(yè)減免租金，各地對采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。

故，企業(yè)承租國有資產(chǎn)經(jīng)營用房，請及時(shí)向相關(guān)經(jīng)營單位，按規(guī)定格式條件要求，提交減免申請。

二、承租非國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的情形

對于因新冠肺炎疫情停止運(yùn)營的商業(yè)用房，根據(jù)意思自治原則，如果在租賃合同中對不可抗力、情勢變更的定義、法律后果、責(zé)任分擔(dān)等作出約定，一般應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人約定。如果合同沒有約定或約定不明，則因承租方無法繼續(xù)使用場地，可以主張不可抗力，以實(shí)現(xiàn)減免租金的目的。對于此情形，筆者提出如下建議：

1、及時(shí)通知對方當(dāng)事人并進(jìn)行溝通協(xié)商租金減免。受到疫情影響導(dǎo)致合同履行困難的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將疫情及其造成的合同履行困難通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，也防范自身對損失擴(kuò)大的賠償責(zé)任。

2、采取適當(dāng)減損措施，防止損失擴(kuò)大。無論是受到疫情影響的一方，還是不受疫情影響的一方，按照法律規(guī)定，均應(yīng)在發(fā)生或知悉合同受疫情影響履行困難后，及時(shí)采取適當(dāng)減損措施，防止損失擴(kuò)大，避免加重自身責(zé)任。同時(shí)，在疫情影響減輕或消除后，還應(yīng)根據(jù)情況盡快恢復(fù)履行。

3、注意固定和收集證據(jù)，為潛在官司做好證據(jù)準(zhǔn)備。一是注意固定和收集疫情、防控措施及其造成合同履行困難的證據(jù)，例如政府部門通知、公告、命令等，企業(yè)自身受疫情及其防控措施影響而停止生產(chǎn)銷售或者經(jīng)營成本劇增等證據(jù)、申請復(fù)工及政府部門相關(guān)批復(fù)等文件證據(jù)。二是注意固定和收集合同雙方溝通協(xié)商所產(chǎn)生的證據(jù)。三是對于一些不易固定、容易流失的證據(jù)，以及一些關(guān)鍵證據(jù)，可以考慮通過公證方式予以固定。

對于如何向出租方提出減免調(diào)整協(xié)商，提供范本一份，以供參考。